本文基于2025年《民法典婚姻家庭编解释(二)》及司法实践，系统梳理离婚房产分割的核心规则，涵盖婚前购房、婚后购房、父母出资、特殊情形等六大场景，提供补偿计算方式与实操建议，帮助读者依法维护权益。
一、核心原则：个人财产与共同财产的界定
根据《民法典》第1062-1063条，离婚房产分割遵循“婚前个人财产不分割，婚后共同财产均等分割”的基本原则，但需结合出资来源、产权登记、婚姻贡献等因素综合判定。
1. 婚前购房：登记方个人财产，但需补偿共同还贷及增值
全款购房：若一方婚前全款购房并登记在自己名下，属于个人财产，离婚时不分割。
贷款购房：若一方婚前支付首付，婚后共同还贷，产权登记在首付方名下，离婚时房产归登记方，但需对另一方补偿共同还贷部分及对应增值。
补偿公式：补偿额 =(共同还贷额 ÷ 总房款)× 房屋现值 ÷ 2
案例：厦门某案中，女方用彩礼20.8万支付首付，婚后共同还贷，法院认定房产为共同财产，判决男方按剩余价值的35%支付补偿款。
2. 婚后购房：无特殊约定则均等分割
共同出资：婚后用夫妻共同财产购买的房产，无论登记在一方或双方名下，均属共同财产，一般均等分割。
特殊约定：若双方签订书面协议约定房产归属(如“归一方所有”)，需办理物权变更登记，否则不得对抗债权人。
二、父母出资购房：明确赠与对象是关键
1. 婚前父母出资：视为对子女个人的赠与
一方父母全款出资：若产权登记在出资方子女名下，视为只赠与该子女，离婚时房产归其个人所有。
双方父母部分出资：若产权登记在一方子女名下，按出资比例按份共有，但当事人另有约定的除外。
案例：范某某与许某某结婚3年无子女，男方父母全款购房登记双方名字，离婚时房屋归男方，女方获7万补偿(房屋总价30万)。
2. 婚后父母出资：无约定则按共同财产处理
一方父母部分出资：若产权登记在出资方子女名下，且无明确赠与双方的约定，一般视为对子女个人的赠与，但剩余房贷为共同债务。
双方父母共同出资：若产权登记在一方子女名下，按出资比例分割;若登记在双方名下，则均等分割。
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三、特殊情形：加名、彩礼转化、未取得产权证
1. 婚前房产婚后加名：非必然均等分割
核心原则：结合婚姻存续时间、家庭贡献、出资来源综合判定补偿数额。
案例：陈某某婚前房屋婚后加崔某某名字，婚姻存续十余年但男方负担主要家庭开销，法院判决房屋归男方，女方获120万折价款(房屋总价600万)。
2. 彩礼转化为首付：需综合考量家庭贡献
若女方用彩礼支付部分首付，房产登记在男方名下，婚后共同还贷，法院可能认定房产为共同财产，并考虑女方育儿付出等因素分配份额。
3. 未取得产权证的房产：暂不判决归属
若房屋尚未取得产权证(如期房)，法院不宜判决所有权归属，可根据实际情况判决由当事人使用，待取得产权证后再另行起诉。
四、分割方式：协商、竞价、评估、拍卖
1. 双方协商优先
若能就房产分割达成一致，可签订书面协议并办理过户手续(协议离婚需凭离婚协议书、离婚证等材料到房管局办理)。
2. 协商不成时，法院按以下方式处理
竞价取得：双方均主张房屋所有权且同意竞价的，予以准许，出价高者取得房产并补偿另一方。
评估补偿：一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格评估，取得房屋所有权的一方给予另一方相应补偿。
拍卖变卖：双方均不主张房屋所有权的，根据当事人申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
五、实操建议：规避风险，依法维权
保留出资证据：购房合同、付款凭证、银行流水等是证明出资的关键材料。
签订书面协议：对房产归属、补偿方式等约定需采用书面形式，避免口头约定无效。
及时办理过户：协议离婚后，需尽快办理房产过户手续，防止因未过户导致房产被强制执行。
咨询专业律师：若涉及复杂情形(如父母出资、彩礼转化、未取得产权证等)，建议咨询律师制定分割方案。返回搜狐，查看更多